Una duda muy común entre quienes solicitan una nota simple del Registro de la Propiedad es: “¿Por qué la referencia catastral que tengo no coincide con la que aparece en la nota simple?”
Esta discrepancia puede generar incertidumbre, especialmente si necesitas realizar gestiones legales, vender una propiedad o justificar titularidad. En este artículo te explicamos por qué puede ocurrir este desfase y qué pasos tomar para resolverlo.
¿Qué es la referencia catastral?
La referencia catastral es un identificador oficial que asigna la Dirección General del Catastro a todos los bienes inmuebles en España.
Sirve para ubicar y describir el inmueble a efectos fiscales y administrativos.
💡 Se utiliza sobre todo en:
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Declaraciones de la renta
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Pagos de IBI
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Comprobaciones por parte de ayuntamientos o Hacienda
¿Qué es la Nota Simple?
La nota simple es un documento informativo expedido por el Registro de la Propiedad. Recoge datos legales y registrales de un inmueble:
✅ Titular actual
✅ Cargas o hipotecas
✅ Descripción registral
✅ Localización
✅ A veces, la referencia catastral (si está incorporada)
¿Por qué la referencia catastral no coincide?
Hay varias razones por las que los datos catastrales y registrales pueden no coincidir:
1. El Registro no tiene actualizada la referencia catastral
Aunque desde 2004 el CRU y la referencia catastral deberían estar coordinados, muchos inmuebles todavía no tienen vinculados ambos sistemas.
2. Cambio de parcelas o modificaciones catastrales
Si hubo una segregación, fusión o cambio de denominación en el Catastro, el Registro puede no haberse actualizado automáticamente.
3. Errores de transcripción
En muchas ocasiones, las escrituras no reflejan correctamente la referencia catastral o lo hacen con errores.
4. Finca no coordinada gráficamente
Si la finca no ha sido coordinada con el Catastro mediante georreferenciación (GML), la referencia catastral podría faltar o estar mal asignada.
¿Qué hacer si la referencia catastral no coincide?
✅ Paso 1: Revisa si hay error en la referencia que tienes
Consulta la web del Catastro (www.sedecatastro.gob.es) y verifica si los datos coinciden con la ubicación y características del inmueble.
✅ Paso 2: Verifica si en la Nota Simple aparece alguna referencia
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Si la referencia catastral no figura, es posible que no esté incorporada aún al Registro.
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Si aparece pero no es la misma que tú tienes, podría tratarse de una finca distinta o de un error registral.
✅ Paso 3: Comprueba tus escrituras
Revisa las escrituras notariales. A veces las referencias catastrales se actualizan en ellas y pueden ayudar al Registro a vincular los datos correctamente.
✅ Paso 4: Solicita la coordinación Catastro-Registro
Mediante la inscripción de la representación gráfica georreferenciada (GML) puedes solicitar la coordinación. Esto ayuda a:
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Evitar futuras discrepancias
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Agilizar procesos de venta, herencia, división, etc.
✅ Paso 5: Solicita una Nota de Localización
Si no estás seguro de cuál es tu finca registral, puedes solicitar una nota de localización, indicando tu DNI/NIE y provincia. Así podrás confirmar que tienes la finca correcta.
¿Qué implicaciones tiene esta discrepancia?
Una diferencia entre la referencia catastral y la del registro no anula tu titularidad, pero sí puede:
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Retrasar ventas o hipotecas
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Crear dudas en herencias o transmisiones
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Generar problemas si el inmueble se encuentra en zonas de regularización urbanística
Por eso, es recomendable resolverlo cuanto antes, sobre todo si vas a realizar un trámite legal o fiscal importante.
Conclusión
Que la referencia catastral no coincida con la que aparece en la nota simple no es un caso raro, pero sí debe corregirse para evitar problemas legales o fiscales en el futuro.
Si detectas esta situación, te recomendamos que:
📎 Verifiques tus datos
📎 Revises las escrituras
📎 Consultes al Registro de la Propiedad
📎 Inicies una solicitud de coordinación si es necesario.